La loi ALUR

 

La loi pour l'Accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) est entrée en vigueur le 27 mars 2014.

 

Elle consacre 51 articles au droit de l’urbanisme avec l'objectif de faciliter et accroître l’effort de construction de logements, tout en freinant l’artificialisation des sols et en luttant contre l’étalement urbain. Pour concilier ces deux objectifs prioritaires, elle prévoit de moderniser les documents de planification et d’urbanisme, et de prendre un certain nombre de mesures visant à favoriser la densification des zones déjà urbanisées, afin d’éviter la consommation d’espaces naturels et agricoles.

 

Parmi les principales mesures de la loi, peuvent être citées

1.   le transfert automatique de la compétence Plan local d'urbanisme (PLU) aux intercommunalités,

2.   le renforcement du rôle intégrateur du Schéma de cohérence territorial (SCOT),

3.   les évolutions en matière de droit de préemption, ainsi que les dispositions en matière de pollution des sols.

 

I. Préemption et réserves foncières

(art. 149 et 150)

 

Constat de carence : rôle du préfet renforcé

(ALUR : art. 149 / CU : L.210-1 et L.211-4)

 

L’article L.302-5 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) fixe le seuil minimal de logements sociaux parmi les résidences principales à 25% ou à 20% dans les communes comprises dans une agglomération ou un Etablissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI) à fiscalité propre de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants. Ces seuils diffèrent selon que le parc de logements existants justifie ou non un effort de production supplémentaire pour répondre à la demande et aux capacités à se loger des personnes à revenus modestes. Les communes n’atteignant pas ce seuil doivent s’engager dans un plan de rattrapage de construction déterminé par période de trois ans. Si au terme de cette période, l’objectif de réalisation de logements sociaux n’est pas atteint, le préfet peut, s’il estime que ce retard est injustifié, engager la procédure de constat de carence. Cette procédure entraîne l’exercice des différents droits de préemption de la commune (Droit de préemption urbain (DPU), DPU renforcé, préemption dans les Zones d'aménagement différé (ZAD) par le préfet durant la durée de l’arrêté de carence. Jusqu’à présent, ce droit de préemption ne pouvait s’exercer que sur les terrains, bâtis ou non bâtis, affectés au logement ou destinés à être affectés à une opération ayant fait l’objet d’une convention avec un organisme en vue de la construction ou l'acquisition de logements sociaux.

 

La présente loi étend le champ d’action du préfet en matière de préemption à tous types d’immeubles, quel que soit leur régime de propriété, dès lors qu’ils sont affectés au logement. Les biens préemptables par le préfet correspondent désormais à l’ensemble des biens pouvant faire l’objet d’une préemption tels que définis à l’article L.213-1 du CU également modifié par la loi ALUR.

Par ailleurs, alors que la mise en place du droit de préemption renforcé ne pouvait être décidée que par la commune, la loi ALUR offre la possibilité au préfet de se substituer à celle-ci pour instaurer ou rétablir, par arrêté motivé, ce droit de préemption renforcé. Cette nouvelle faculté contribue largement à l’extension du champ d’action du préfet en matière de préemption.

 

 

II. Suppression du COS et de la taille minimale des terrains

(ALUR : art. 158 / CU : L.123-1-11, L.123-4, L.128-1 et L.123-1-5)

 

Jusqu’à présent, le PLU pouvait édicter une règle de densité particulière, constituée par le Coefficient d’occupation du sol (COS), exprimant le nombre de mètres carrés de surface de plancher susceptible d’être construit par mètre carré de terrain. La mise en place de ce COS dans les documents d’urbanisme a fait l’objet de critiques, notamment en raison du fait que ce mécanisme était susceptible de freiner la densification et de contribuer à l’étalement urbain en favorisant par exemple la création de quartiers pavillonnaires en zone tendue. Ces zones pavillonnaires constituent un gisement de foncier important, au sein desquelles les projets de construction de logements devraient pouvoir émerger. En effet, à titre d’exemple, la fixation d’un COS trop faible impose indirectement des superficies de terrain relativement importantes pour pouvoir construire et, contribue au phénomène d’étalement urbain. Il est à noter que de nombreuses villes ont déjà abandonné la fixation d’un COS, au profit d’autres normes, telles que les règles d’emprise, de hauteur et d’implantation.

 

Ces raisons ont poussé le législateur à supprimer la possibilité de fixer un COS dans le PLU. Cela entraîne la suppression des possibilités de " sur-COS " fixées par le règlement du PLU, pour l’application des surdensités accordées notamment aux constructions satisfaisant à des critères de performance énergétique élevées ou alimentées à partir d'équipements performants de production d'énergie renouvelable. Par ailleurs, cette suppression met également fin au mécanisme de transfert de COS, qui, par convention de transfert de droits à construire, permet notamment de construire en zone naturelle. Enfin, cette suppression du COS a également un impact sur le calcul du seuil minimal de densité utilisé pour le calcul du versement pour sous-densité.

À compter de la date d’entrée en vigueur de la loi, les COS ne sont donc plus opposables aux demandes de permis et de déclarations préalables. Toutefois, parmi les mesures transitoires de la loi, les conventions de transfert de COS conclues avant la date d’entrée en vigueur de la loi ne seront pas remises en cause lorsqu’elles accompagnent des demandes d’autorisations d’urbanisme déposées après cette date. Cette suppression du COS justifiera des ajustements à réaliser par les collectivités compétentes dans le cadre d’une modification simplifiée de leur document d’urbanisme.

 

La fixation, par le règlement du PLU, d’une superficie minimale des terrains constructibles est également supprimée. Initialement créée par la loi SRU du 13 décembre 2000 pour faciliter la réalisation d’un dispositif d’assainissement non collectif sur les terrains qui présentent des contraintes techniques, la fixation d’une superficie minimale des terrains a ensuite été élargie à deux autres motifs, que sont la préservation de l’urbanisation traditionnelle et l’intérêt paysager de la zone considérée, notions sujettes à interprétation. Cette fixation de la taille minimale des terrains a été identifiée comme un frein à la densification, mais également à la mixité sociale, le législateur ayant jugé que les autres dispositions règlementaires constituaient une boîte à outils suffisante pour répondre aux objectifs de préservation du cadre de vie ou de gestion des contraintes d’assainissement.

Enfin, pour contribuer au maintien de la biodiversité et de la nature en ville, il est désormais possible pour le règlement du PLU, d’imposer aux constructions neuves, rénovées ou réhabilitées, une part minimale de surfaces non imperméabilisées ou éco-aménageables (surfaces en pleine terre, toitures et terrasses végétalisées, etc.) Ce ratio, dénommé en pratique "coefficient de végétalisation ou coefficient de biotope", est aujourd’hui déjà appliqué dans plusieurs villes d’Europe, dont Paris et Berlin.

 

                                                                             Cliquer sur ce lien pour lire l'intégralité de la Loi ALUR